Depuis le 1er janvier 2026, la dernière vague est tombée : les copropriétés de moins de 50 lots doivent à leur tour disposer d’un DPE collectif. Après les grands immeubles en 2024 et les moyens en 2025, ce sont désormais les petites copropriétés, souvent sans gros budget ni syndic professionnel, qui sont concernées. Beaucoup l’ignorent encore, et le sujet n’apparaît nulle part dans l’ordre du jour de leur assemblée générale. Voici qui doit le faire, combien ça coûte réellement, comment le faire voter, et ce qui se passe quand la copropriété ne fait rien.
- Obligatoire depuis le 1er janvier 2024 pour plus de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots, et 2026 en dessous de 50 lots.
- Seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont visées.
- Comptez 1 000 à 4 000 euros selon l’ADEME, à répartir sur les charges. Certains devis parisiens dépassent 5 000 euros.
- Il se vote en assemblée générale à la majorité simple, article 24.
- Il ne remplace jamais le DPE individuel exigé pour vendre ou louer un lot.
DPE collectif : ce que c’est, et ce qu’il ne remplace pas
Le DPE copropriété, ou DPE collectif, est un diagnostic de performance énergétique portant sur l’immeuble entier, et non sur un appartement. Il évalue le bâti commun, les équipements collectifs de chauffage et d’eau chaude, et attribue une étiquette énergie et une étiquette climat à l’ensemble. Il découle de la loi Climat et Résilience de 2021.
La confusion la plus fréquente porte sur son rôle. Elle coûte cher. Un DPE collectif classé D ne dispense en rien le copropriétaire du 3e étage de faire réaliser son propre diagnostic quand il vend ou met son logement en location. Les deux documents coexistent, avec des objets différents.
La logique se comprend vite. Deux exemples suffisent. Deux appartements du même immeuble, l’un plein sud sous les toits, l’autre au nord au rez-de-chaussée, n’ont pas la même performance. Le collectif décrit le bâtiment, l’individuel décrit votre lot.
À quoi sert-il, alors ? À donner à l’assemblée générale une photographie objective avant de décider quoi que ce soit. C’est lui qui alimente le plan pluriannuel de travaux, ce calendrier d’interventions sur dix ans que les copropriétés doivent bâtir. Sans état des lieux, un plan de travaux n’est qu’une liste de souhaits.
Mon regard d’architecte : les copropriétés qui s’en tirent le mieux sont celles qui commandent le DPE collectif avant d’avoir un problème, pas après le premier devis de ravalement. Le diagnostic coûte quelques milliers d’euros, une décision de travaux mal séquencée en coûte des dizaines de milliers.
DPE collectif obligatoire : le calendrier et les copropriétés concernées
Un point de vocabulaire d’abord : DPE collectif obligatoire et DPE copropriété désignent le même document. Les textes parlent de diagnostic de performance énergétique collectif.
L’obligation s’est déployée par vagues, du plus grand au plus petit. Toutes les échéances sont passées.
| Taille de la copropriété | DPE collectif obligatoire depuis |
|---|---|
| Plus de 200 lots | 1er janvier 2024 |
| De 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| Moins de 50 lots | 1er janvier 2026 |
Deux conditions filtrent ensuite les immeubles réellement visés, et elles écartent beaucoup de monde.
La première tient à l’âge du bâtiment. Seules les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont concernées. Les immeubles plus récents, supposés conformes aux réglementations thermiques modernes, en sont dispensés.
La seconde tient au décompte des lots, et c’est là que les erreurs se glissent. Ne comptez que les lots principaux : appartements, locaux commerciaux, bureaux. Les caves, les parkings et les celliers ne comptent pas. Une résidence de 40 appartements avec 40 parkings reste une copropriété de moins de 50 lots, pas de 80.
Vérifiez ce chiffre dans le règlement de copropriété avant de conclure quoi que ce soit. Beaucoup de syndics annoncent le nombre total de lots figurant à l’état descriptif de division, annexes comprises, ce qui fausse la catégorie et l’échéance.
Prix d’un DPE collectif : de 1 000 à 4 000 euros, et parfois bien plus
L’ADEME situe le prix moyen entre 1 000 et 4 000 euros. La fourchette est large parce que le travail n’a rien à voir entre une résidence de 20 logements sur un seul bâtiment et un ensemble de 180 lots réparti sur quatre cages d’escalier.
La réalité dépasse parfois le haut de la fourchette. Une copropriété parisienne a reçu trois devis de diagnostiqueurs certifiés compris entre 3 800 et 5 200 euros TTC pour le même immeuble. Un écart de 1 400 euros. Prestation identique.
Quatre paramètres pèsent sur le devis :
- Le nombre de lots et de bâtiments. Chaque cage d’escalier, chaque typologie de logement demande des relevés distincts.
- Le type de chauffage. Une chaufferie collective allonge sensiblement l’analyse par rapport à des chaudières individuelles.
- La disponibilité des documents. Plans, factures d’énergie et carnet d’entretien fournis à l’avance font gagner du temps, donc de l’argent.
- La localisation. Comme pour un diagnostic individuel, les tarifs parisiens dépassent nettement la moyenne nationale.
Rapporté au lot, l’addition reste modeste. Sur une copropriété de 40 appartements, un DPE collectif à 2 800 euros représente 70 euros par lot, une fois réparti sur les charges selon les tantièmes. C’est moins que le prix d’un DPE individuel que chacun paiera de toute façon à la revente.
Faites jouer la concurrence, comme pour n’importe quel marché de copropriété. Trois devis présentés en assemblée générale, c’est aussi ce qui évite le débat sans fin sur le montant.
Le faire voter en AG, et ce que risque une copropriété qui l’ignore
Le syndicat des copropriétaires doit donner son accord. Rien ne se fait sans vote. Concrètement, le syndic inscrit le point à l’ordre du jour et l’assemblée générale se prononce à la majorité simple, celle de l’article 24 : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. C’est la majorité la plus accessible du droit de la copropriété.
- Demandez l’inscription à l’ordre du jour par courrier au syndic, avant l’envoi de la convocation. Un copropriétaire seul peut le faire.
- Exigez trois devis joints à la convocation, faute de quoi le vote se fera sur un seul prix.
- Votez la résolution à la majorité simple, en désignant le diagnostiqueur retenu et le montant plafond.
- Rassemblez les pièces pour le diagnostiqueur : plans, factures d’énergie des trois dernières années, carnet d’entretien de la chaufferie.
- Archivez le résultat et versez-le au carnet d’information du logement et au plan pluriannuel de travaux.
Le document reste valable dix ans. Avec une nuance. Une exception mérite d’être connue : un DPE collectif réalisé après le 1er juillet 2021 et classé A, B ou C n’a pas à être renouvelé, ces classes étant jugées satisfaisantes par le législateur.
Que se passe-t-il si la copropriété ne fait rien ? Aucune amende forfaitaire automatique n’est prévue par les textes. L’obligation reste légale pour autant, et l’absence de diagnostic produit deux effets bien concrets : la responsabilité du syndic peut être engagée pour défaut de diligence, et les transactions individuelles se fragilisent, un acquéreur ou son notaire pouvant demander le document avant de signer.
C’est là que le calcul se retourne. Ne pas dépenser 2 800 euros collectivement finit par coûter plus cher à celui qui vend son appartement dans une copropriété incapable de produire le moindre état des lieux énergétique.
DPE collectif : les questions fréquentes
Le DPE collectif est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Non. Il vise les copropriétés à usage d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Les immeubles plus récents en sont dispensés. Pour les autres, l’obligation est effective depuis 2024 pour plus de 200 lots, 2025 de 50 à 200 lots et 2026 en dessous de 50 lots.
Le DPE collectif dispense-t-il du DPE individuel ?
Non, jamais. Pour vendre ou louer un lot, le propriétaire doit fournir un DPE individuel portant sur son logement. Le diagnostic collectif décrit le bâtiment, pas votre appartement, dont l’exposition et l’étage changent la performance.
Combien coûte un DPE collectif ?
Entre 1 000 et 4 000 euros selon l’ADEME, en fonction du nombre de lots, du nombre de bâtiments et du type de chauffage. Les devis parisiens dépassent régulièrement ce plafond, jusqu’à 5 200 euros TTC relevés sur un même immeuble.
Quelle majorité pour voter un DPE collectif ?
La majorité simple de l’article 24, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Le point doit avoir été inscrit à l’ordre du jour par le syndic avant l’envoi de la convocation.
Quelle est la durée de validité d’un DPE collectif ?
Dix ans, comme un DPE individuel. Exception notable : un DPE collectif réalisé après le 1er juillet 2021 et classé A, B ou C n’a pas à être renouvelé, ces étiquettes étant considérées comme satisfaisantes.
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